（原標(biāo)題：世邦魏理仕：技術(shù)創(chuàng)新和消費升級推動商業(yè)地產(chǎn)演變）

12月7日，世邦魏理仕（CBRE）發(fā)布的《中國經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展中的商業(yè)地產(chǎn)趨勢與機(jī)遇》指出，中國經(jīng)濟(jì)正在邁向更加注重經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級、可持續(xù)發(fā)展和提升人民生活質(zhì)量的高質(zhì)量增長階段，換擋提質(zhì)的新引擎引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)需求發(fā)生結(jié)構(gòu)性變革。

報告深入剖析了消費新訴求、企業(yè)新勢能、品質(zhì)空間、提質(zhì)增效和綠色發(fā)展等五大趨勢，以及由此對商業(yè)地產(chǎn)市場產(chǎn)生的深遠(yuǎn)影響，并為投資者指出新的投資機(jī)遇。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“在技術(shù)創(chuàng)新和消費升級并駕齊驅(qū)的浪潮下，企業(yè)戰(zhàn)略和居民消費行為正在發(fā)生改變。投資者可以重點關(guān)注受益于產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和消費升級的重點城市生命科學(xué)園區(qū)和長租公寓，并深入挖掘商辦及倉儲物流板塊的投資機(jī)會，構(gòu)建高質(zhì)量資產(chǎn)組合。”

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)寫字樓需求上升

報告指出，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)成為優(yōu)質(zhì)寫字樓和研發(fā)設(shè)施的增量需求，尤其是人才資源富集的一二線城市是企業(yè)選址擴(kuò)張的重點。

在中國經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新升級的背景下，新一代信息技術(shù)、生物技術(shù)、高端裝備制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速崛起。與傳統(tǒng)制造業(yè)不同，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具備智力和技術(shù)資本高度密集的特性，因而優(yōu)質(zhì)辦公和研發(fā)空間在其工作場景中占據(jù)更加重要的地位。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，戰(zhàn)略性新興企業(yè)在全國寫字樓新租交易的面積占比自2019年的24.6%提升至目前的32.5%，在京滬商務(wù)園區(qū)中的占比超過70%。

此外，企業(yè)對辦公空間品質(zhì)的日益重視是高質(zhì)量發(fā)展背景下另一個重要的結(jié)構(gòu)性趨勢。今年前三季度，全國18個主要城市甲級寫字樓凈吸納量創(chuàng)下占比97%的歷史新高，而在一線城市中，甲級樓宇對乙級樓宇的擠出效應(yīng)更加明顯。

投資方面，世邦魏理仕建議中長期的機(jī)構(gòu)投資者優(yōu)先關(guān)注未來現(xiàn)金流鎖定性良好的一線城市核心區(qū)位超甲級和甲級寫字樓資產(chǎn)。此外，經(jīng)世邦魏理仕研究部測算，中國內(nèi)地寫字樓資產(chǎn)過去十年的收益率表現(xiàn)與全球90%以上的主要市場呈現(xiàn)低相關(guān)或負(fù)相關(guān)性，這將為全球投資者提供分散化投資的選項。

長租公寓進(jìn)入加速發(fā)展期

目前，機(jī)構(gòu)化長租公寓的發(fā)展進(jìn)入快車道，將成為國內(nèi)1.5億租房人群改善居住品質(zhì)的優(yōu)先選項。

在這條發(fā)展軸線上，長租公寓的投資機(jī)會脫穎而出。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2023年前三季度，全國租賃住宅大宗交易達(dá)到19宗，累計交易金額110億元，超過了前兩年的總和。

城市更新為投資者進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域提供良機(jī)。2015年至今，涉及物業(yè)類型變更的大宗交易共35筆，其中22筆改造或計劃改造為租賃住宅，酒店及低等級寫字樓為主要改造來源。

以上海為例對比典型子市場乙級寫字樓與長租公寓租金坪效可以發(fā)現(xiàn)，長租公寓在大部分區(qū)位擁有坪效溢價，在內(nèi)環(huán)外尤具普遍性。改造所帶來的租金收入提升以及地方政府對城市更新的政策支持將持續(xù)為投資者創(chuàng)造長租公寓的投資良機(jī)。

消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望激活零售物業(yè)大宗投資

實體零售方面，線下消費客流迅速反彈，顯示出實體門店在全渠道零售鏈中仍然具有不可替代的作用。實體門店正在迅速轉(zhuǎn)型為集消費、服務(wù)、體驗和社交屬性于一體的綜合性場所。世邦魏理仕認(rèn)為，“質(zhì)”重于“量”、體驗驅(qū)動銷售和社群營造將是未來零售品牌強(qiáng)化實體門店網(wǎng)絡(luò)的重要方向。

零售物業(yè)的投資將迎來周期性的機(jī)會，但并非所有項目的表現(xiàn)都將會從市場復(fù)蘇中同等受益，運營能力將是重要的差異項。世邦魏理仕對上海零售物業(yè)市場的分析表明，業(yè)主的運營能力對項目出租率的影響比區(qū)位因素更為顯著。

此外，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望進(jìn)一步激活零售物業(yè)大宗投資。2023年3月，中國公募REITs試點再次擴(kuò)圍，包括購物中心、百貨商場、農(nóng)貿(mào)市場等在內(nèi)的消費基礎(chǔ)設(shè)施被納入底層資產(chǎn)。目前，已有4只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式獲批或在受理進(jìn)程中。

世邦魏理仕表示，從上述4只產(chǎn)品底層資產(chǎn)的具體情況來看，公募REITs對于二線城市購物中心、社區(qū)商業(yè)、土地年期較短項目等目前大宗交易市場上關(guān)注度較低資產(chǎn)的流動性提升具有積極作用，建議投資者可以關(guān)注相關(guān)PRE-REITs的投資機(jī)會。

校對：陶謙

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