（原標(biāo)題：被約談后，這個(gè)熱門城市再放大招！新房備案價(jià)3%漲停板來了）

被約談后東莞樓市又出重磅新政。

4月29日，廣東省東莞市住建局發(fā)布新建商品住房限價(jià)新政，提出了幾條樓市調(diào)控的新舉措。其中之一為，取得預(yù)售許可證商品房房?jī)r(jià)一年內(nèi)漲幅不超3%。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，這一規(guī)定可以減少漲價(jià)頻率，從而使得調(diào)價(jià)的空間減少，進(jìn)而倒逼房企主動(dòng)按既有價(jià)格銷售。

東莞發(fā)布新建商品住房限價(jià)新政

嚴(yán)控在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅

據(jù)東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局消息，29日下午，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等3部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)的通知》，當(dāng)日起施行。

新政針對(duì)東莞樓市提出幾條加強(qiáng)樓市調(diào)控的新舉措，文件主要對(duì)新建商品住房的定價(jià)進(jìn)行約束。

通知明確，通過招拍掛取得土地的新建商品住房項(xiàng)目，自本通知施行之日起首批首次申請(qǐng)辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的，應(yīng)根據(jù)可售樓面地價(jià)、合理建安成本、合理銷售管理成本、應(yīng)交稅費(fèi)、合理利潤(rùn)等因素，合理制定新建商品住房銷售價(jià)格，并在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案前向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申報(bào)。

“如經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)價(jià)格明顯不合理的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案。”通知稱。

具體重點(diǎn)包括以下幾個(gè)方面內(nèi)容，規(guī)定和相關(guān)解讀如下：

1、取得預(yù)售許可證商品房房?jī)r(jià)一年內(nèi)漲幅不超3%

規(guī)定：未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價(jià)格的間隔時(shí)間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長(zhǎng)至一年，漲幅不超過3%(含本數(shù))。下調(diào)銷售價(jià)格的間隔時(shí)間維持半年不變，降幅不限。

解讀：這相當(dāng)于為房備案價(jià)設(shè)置3%漲停板。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，這條規(guī)定主要為控制單價(jià)相差幅度。從此類規(guī)定可以看出，對(duì)于部分項(xiàng)目后續(xù)要調(diào)價(jià)的，必須等待一年時(shí)間才可以，且有漲幅的控制。這樣可以房企頻頻申請(qǐng)調(diào)價(jià)的沖動(dòng)，類似頻率減少也使得調(diào)價(jià)的空間減少，進(jìn)而倒逼房企主動(dòng)按既有價(jià)格銷售。

2、同一批次不同幢(棟)申報(bào)均價(jià)相差幅度不超過10%

規(guī)定：通過招拍掛取得土地的新建商品住房項(xiàng)目，自本通知施行之日起首批首次申請(qǐng)辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的，應(yīng)根據(jù)可售樓面地價(jià)、合理建安成本、合理銷售管理成本、應(yīng)交稅費(fèi)、合理利潤(rùn)等因素，合理制定新建商品住房銷售價(jià)格，并在申請(qǐng)辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案前向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申報(bào)。

如經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)價(jià)格明顯不合理的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案。經(jīng)審核確認(rèn)的新建商品住房申報(bào)價(jià)格，作為該項(xiàng)目在本年內(nèi)申請(qǐng)辦理預(yù)(現(xiàn))售批次的平均申報(bào)價(jià)格，開發(fā)企業(yè)可根據(jù)擬辦預(yù)(現(xiàn))售樓棟的情況自行定價(jià)，但須以幢(棟)為單位申報(bào)銷售價(jià)格，同一批次不同幢(棟)申報(bào)均價(jià)相差幅度不超過10%(地面建筑層數(shù)4層及以下的住宅同一批次不同幢(棟)棟申報(bào)均價(jià)相差幅度不超過40%)，同一幢(棟)單價(jià)最高與單價(jià)最低的住宅單價(jià)相差幅度不超過25%。

解讀：此規(guī)定主要對(duì)同一預(yù)售批次的價(jià)格也設(shè)置了區(qū)間，控制了單價(jià)相差幅度。橫向看，小區(qū)不同樓盤之間的均價(jià)差異不能超過10%?？v向看，一個(gè)樓盤的最貴戶型和最便宜戶型價(jià)格不能超過25%。這一規(guī)定的出臺(tái)，有助于規(guī)范不同樓棟和不同樓層的定價(jià)，也減少了一些虛高價(jià)格項(xiàng)目的出現(xiàn)。

3、第二批項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅最多是第一批基礎(chǔ)上的5%

規(guī)定：從嚴(yán)控制在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅。本通知施行之日前已辦理過預(yù)(現(xiàn))售的新建商品住房項(xiàng)目，后續(xù)批次住宅按以下辦法申報(bào)銷售價(jià)格：

該項(xiàng)目如按第二點(diǎn)的定價(jià)原則計(jì)算的控制價(jià)格低于現(xiàn)價(jià)，可按現(xiàn)價(jià)執(zhí)行，如按第二點(diǎn)的定價(jià)原則計(jì)算的控制價(jià)格高于現(xiàn)價(jià)，則可比上一批申報(bào)均價(jià)上漲不超過5%且不得高于計(jì)算價(jià)格。

解讀：嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似規(guī)定也是為了新批次項(xiàng)目隨意漲價(jià)的做法。根據(jù)此類規(guī)定，第二批項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅最多是第一批基礎(chǔ)上的5%，這樣有助于抑制房企隨意申報(bào)價(jià)格、無序上漲的做法。

4、取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格

規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)制度，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)和“一房一價(jià)”，在取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格。

商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)按照《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，不得有以捆綁或者附加條件等限定方式，強(qiáng)制提供商品或服務(wù)并捆綁收費(fèi)等違規(guī)行為。市場(chǎng)監(jiān)督管理部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門，將加大對(duì)商品房銷售價(jià)格行為的監(jiān)管力度，并加強(qiáng)聯(lián)合懲戒。

解讀：此規(guī)定目的在于加強(qiáng)商品住房明碼標(biāo)價(jià)監(jiān)管。規(guī)范商品房銷售中的價(jià)格行為，擴(kuò)大購房者的知情權(quán)，提高商品房銷售的透明度，減少不正當(dāng)價(jià)格行為的發(fā)生具有重要的作用。實(shí)行商品房明碼標(biāo)價(jià)后，開發(fā)商的利潤(rùn)空間會(huì)逐漸縮小，有利于封住當(dāng)前政策的一些漏洞，防止開發(fā)商隨意漲價(jià)，這將對(duì)維持南寧房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到重要的作用。

房?jī)r(jià)漲幅過大被約談

4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談了包括廣州、東莞、合肥、寧波、南通5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，要求堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為。

值得一提的是，這是時(shí)隔近三年，住建部再次就房地產(chǎn)調(diào)控問題開啟約談模式。

其中東莞更是被列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單，這座曾上榜2020年房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)前列的新一線城市，因?yàn)榛馃岬臉鞘性俣瘸蔀槿珖?guó)關(guān)注重點(diǎn)。

從5城市商品住宅成交均價(jià)來看，2016年到2021年1季度，5城市房?jī)r(jià)全部上漲，漲幅均超50%，其中東莞房?jī)r(jià)漲幅最大，達(dá)106.38%。

東莞已開啟新一輪樓市調(diào)控

事實(shí)上，早在4月29日樓市新規(guī)發(fā)布前，東莞已經(jīng)開啟了新一輪的樓市調(diào)控，出臺(tái)了一系列政策性文件。

4月11日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《東莞住建部門迅速行動(dòng)，落實(shí)“一城一策”調(diào)控要求》，表示要加快制定適合東莞的“一城一策”工作方案，待報(bào)國(guó)務(wù)院備案后正式實(shí)施。

要求提到，會(huì)迅速制定落實(shí)措施和方案，扎實(shí)有效地做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，促進(jìn)東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

要加強(qiáng)與土地、金融、財(cái)稅等部門聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)新建住宅價(jià)格監(jiān)管和二手房交易管控，研究補(bǔ)齊現(xiàn)有政策在系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性上存在的短板和不足。同時(shí)，加快制定適合東莞的“一城一策”工作方案，待報(bào)國(guó)務(wù)院備案后正式實(shí)施。

值得一提的是，4月11日這次加碼的樓市調(diào)控，其實(shí)并不是2021年東莞的第一次。東莞年初就緊跟深圳，不斷加碼樓市調(diào)控。

我們來回顧以下東莞樓市調(diào)控政策加碼的歷史：

2月27日凌晨，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知(東建〔2021〕6號(hào))》。俗稱“莞六條”。

核心內(nèi)容有3點(diǎn)：1、加強(qiáng)限購，堵死假離婚。2、嚴(yán)控信貸，二套房首付提高。3、嚴(yán)控房?jī)r(jià)，簡(jiǎn)單來說就是，一切新房在現(xiàn)有基礎(chǔ)上停漲。

3月15日，東莞對(duì)“莞六條”出臺(tái)15條細(xì)則解讀，再次重?fù)舫捶浚?/p>

3月26日，東莞住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《我市首次發(fā)布典型鎮(zhèn)街熱點(diǎn)二手樓盤網(wǎng)簽價(jià)格情況說明》，并公示了133個(gè)二手樓盤指導(dǎo)價(jià)。

目的是進(jìn)一步加強(qiáng)房?jī)r(jià)信息公開，提高二手住宅價(jià)格透明度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。

調(diào)控密集，成效顯著，東莞樓市降溫明顯。在嚴(yán)格調(diào)控下，東莞3月份的樓市數(shù)據(jù)并不亮眼。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，3月新建商品住宅供應(yīng)約2550套，同比增加約13%；新房網(wǎng)簽2313套，同比減少約14%。

從房?jī)r(jià)角度來看，3月東莞全市成交均價(jià)約24385元/平，雖同比上漲6%，但環(huán)比下降約16.6%。

而被約談后，東莞顯然已迎來新一輪樓市調(diào)控。

供需失衡下東莞房?jī)r(jià)“日新月異”

作為一座地級(jí)市，東莞樓市漲幅卻長(zhǎng)期跑在全國(guó)前列，甚至超過甚深圳。

合富大數(shù)據(jù)顯示，2020年東莞市新房簽約均價(jià)24227元/平方米，同比上漲達(dá)兩成，以超4000元/平方米年漲幅創(chuàng)下新高。各鎮(zhèn)街及各項(xiàng)目而言，則是多板塊房?jī)r(jià)沖上“3字頭”，多項(xiàng)目售價(jià)高達(dá)“4字頭”。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2020年東莞新房共成交9.87萬套左右，其中住宅6.47萬套，同比增長(zhǎng)33.6%，成交均價(jià)約2.4萬元/平方米，同比漲幅有所擴(kuò)大。

二手房方面，2020年東莞二手房網(wǎng)簽價(jià)同比漲幅超20%，回顧2020年上半年，東莞二手房市場(chǎng)的火熱程度一點(diǎn)不輸新房市場(chǎng)，東莞還因此一度登上60城二手房冰山指數(shù)漲幅排行榜首，成為備受熱議的樓市焦點(diǎn)。

回顧2020年上半年，東莞二手房市場(chǎng)的火熱程度一點(diǎn)不輸新房市場(chǎng)，東莞還因此一度登上60城二手房冰山指數(shù)漲幅排行榜首，成為備受熱議的樓市焦點(diǎn)。

7月25日，東莞市住建局聯(lián)合市公安局、市場(chǎng)監(jiān)督管理局等12個(gè)部門共同發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，此次發(fā)布的新政調(diào)控力度非常大，該政策又被稱為東莞“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策。

進(jìn)入2021年，受商品住房供需矛盾突出等原因影響，房?jī)r(jià)仍面臨較大上漲壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)一季度東莞樓市成交量仍保持量?jī)r(jià)齊漲，其中新房網(wǎng)簽量同比爆增達(dá)113%，二手房量?jī)r(jià)走勢(shì)保持平穩(wěn)，掛牌價(jià)則環(huán)比漲幅已連續(xù)3個(gè)月最高。

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