（原標(biāo)題：東莞樓市又出新政，商品房房價一年內(nèi)漲幅不超3%）

被約談后東莞樓市又出重磅新政。

4月29日，廣東省東莞市住建局發(fā)布新建商品住房限價新政，提出了幾條樓市調(diào)控的新舉措。其中之一為，取得預(yù)售許可證商品房房價一年內(nèi)漲幅不超3%。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，這一規(guī)定可以減少漲價頻率，從而使得調(diào)價的空間減少，進而倒逼房企主動按既有價格銷售。

東莞發(fā)布新建商品住房限價新政

嚴控在售項目價格漲幅

據(jù)東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局消息，29日下午，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等3部門發(fā)布《關(guān)于進一步加強新建商品住房銷售價格指導(dǎo)的通知》，當(dāng)日起施行。

新政針對東莞樓市提出幾條加強樓市調(diào)控的新舉措，文件主要對新建商品住房的定價進行約束。

通知明確，通過招拍掛取得土地的新建商品住房項目，自本通知施行之日起首批首次申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的，應(yīng)根據(jù)可售樓面地價、合理建安成本、合理銷售管理成本、應(yīng)交稅費、合理利潤等因素，合理制定新建商品住房銷售價格，并在申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案前向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申報。

“如經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)申報價格明顯不合理的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案。”通知稱。

具體重點包括以下幾個方面內(nèi)容，規(guī)定和相關(guān)解讀如下：

1、取得預(yù)售許可證商品房房價一年內(nèi)漲幅不超3%

規(guī)定：未售出的新建商品住房上調(diào)銷售價格的間隔時間，由取得預(yù)售許可證(現(xiàn)售備案證書)后半年延長至一年，漲幅不超過3%(含本數(shù))。下調(diào)銷售價格的間隔時間維持半年不變，降幅不限。

解讀：這相當(dāng)于為房備案價設(shè)置3%漲停板。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，這條規(guī)定主要為控制單價相差幅度。從此類規(guī)定可以看出，對于部分項目后續(xù)要調(diào)價的，必須等待一年時間才可以，且有漲幅的控制。這樣可以房企頻頻申請調(diào)價的沖動，類似頻率減少也使得調(diào)價的空間減少，進而倒逼房企主動按既有價格銷售。

2、同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過10%

規(guī)定：通過招拍掛取得土地的新建商品住房項目，自本通知施行之日起首批首次申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的，應(yīng)根據(jù)可售樓面地價、合理建安成本、合理銷售管理成本、應(yīng)交稅費、合理利潤等因素，合理制定新建商品住房銷售價格，并在申請辦理預(yù)售許可或現(xiàn)售備案前向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申報。

如經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)申報價格明顯不合理的，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案。經(jīng)審核確認的新建商品住房申報價格，作為該項目在本年內(nèi)申請辦理預(yù)(現(xiàn))售批次的平均申報價格，開發(fā)企業(yè)可根據(jù)擬辦預(yù)(現(xiàn))售樓棟的情況自行定價，但須以幢(棟)為單位申報銷售價格，同一批次不同幢(棟)申報均價相差幅度不超過10%(地面建筑層數(shù)4層及以下的住宅同一批次不同幢(棟)棟申報均價相差幅度不超過40%)，同一幢(棟)單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過25%。

解讀：此規(guī)定主要對同一預(yù)售批次的價格也設(shè)置了區(qū)間，控制了單價相差幅度。橫向看，小區(qū)不同樓盤之間的均價差異不能超過10%?？v向看，一個樓盤的最貴戶型和最便宜戶型價格不能超過25%。這一規(guī)定的出臺，有助于規(guī)范不同樓棟和不同樓層的定價，也減少了一些虛高價格項目的出現(xiàn)。

3、第二批項目價格漲幅最多是第一批基礎(chǔ)上的5%

規(guī)定：從嚴控制在售項目價格漲幅。本通知施行之日前已辦理過預(yù)(現(xiàn))售的新建商品住房項目，后續(xù)批次住宅按以下辦法申報銷售價格：

該項目如按第二點的定價原則計算的控制價格低于現(xiàn)價，可按現(xiàn)價執(zhí)行，如按第二點的定價原則計算的控制價格高于現(xiàn)價，則可比上一批申報均價上漲不超過5%且不得高于計算價格。

解讀：嚴躍進認為，類似規(guī)定也是為了新批次項目隨意漲價的做法。根據(jù)此類規(guī)定，第二批項目價格漲幅最多是第一批基礎(chǔ)上的5%，這樣有助于抑制房企隨意申報價格、無序上漲的做法。

4、取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格

規(guī)定：開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價制度，實行明碼標(biāo)價和“一房一價”，在取得預(yù)售許可證后10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格。

商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)按照《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》實行明碼標(biāo)價，不得有以捆綁或者附加條件等限定方式，強制提供商品或服務(wù)并捆綁收費等違規(guī)行為。市場監(jiān)督管理部門會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門，將加大對商品房銷售價格行為的監(jiān)管力度，并加強聯(lián)合懲戒。

解讀：此規(guī)定目的在于加強商品住房明碼標(biāo)價監(jiān)管。規(guī)范商品房銷售中的價格行為，擴大購房者的知情權(quán)，提高商品房銷售的透明度，減少不正當(dāng)價格行為的發(fā)生具有重要的作用。實行商品房明碼標(biāo)價后，開發(fā)商的利潤空間會逐漸縮小，有利于封住當(dāng)前政策的一些漏洞，防止開發(fā)商隨意漲價，這將對維持南寧房價的穩(wěn)定起到重要的作用。

房價漲幅過大被約談

4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談了包括廣州、東莞、合肥、寧波、南通5個城市政府負責(zé)人，要求堅決遏制投機炒房行為。

值得一提的是，這是時隔近三年，住建部再次就房地產(chǎn)調(diào)控問題開啟約談模式。

其中東莞更是被列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單，這座曾上榜2020年房價漲幅全國前列的新一線城市，因為火熱的樓市再度成為全國關(guān)注重點。

從5城市商品住宅成交均價來看，2016年到2021年1季度，5城市房價全部上漲，漲幅均超50%，其中東莞房價漲幅最大，達106.38%。

東莞已開啟新一輪樓市調(diào)控

事實上，早在4月29日樓市新規(guī)發(fā)布前，東莞已經(jīng)開啟了新一輪的樓市調(diào)控，出臺了一系列政策性文件。

4月11日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《東莞住建部門迅速行動，落實“一城一策”調(diào)控要求》，表示要加快制定適合東莞的“一城一策”工作方案，待報國務(wù)院備案后正式實施。

要求提到，會迅速制定落實措施和方案，扎實有效地做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，促進東莞市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

要加強與土地、金融、財稅等部門聯(lián)動，加強新建住宅價格監(jiān)管和二手房交易管控，研究補齊現(xiàn)有政策在系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性上存在的短板和不足。同時，加快制定適合東莞的“一城一策”工作方案，待報國務(wù)院備案后正式實施。

值得一提的是，4月11日這次加碼的樓市調(diào)控，其實并不是2021年東莞的第一次。東莞年初就緊跟深圳，不斷加碼樓市調(diào)控。

我們來回顧以下東莞樓市調(diào)控政策加碼的歷史：

2月27日凌晨，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知(東建〔2021〕6號)》。俗稱“莞六條”。

核心內(nèi)容有3點：1、加強限購，堵死假離婚。2、嚴控信貸，二套房首付提高。3、嚴控房價，簡單來說就是，一切新房在現(xiàn)有基礎(chǔ)上停漲。

3月15日，東莞對“莞六條”出臺15條細則解讀，再次重擊炒房；

3月26日，東莞住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《我市首次發(fā)布典型鎮(zhèn)街熱點二手樓盤網(wǎng)簽價格情況說明》，并公示了133個二手樓盤指導(dǎo)價。

目的是進一步加強房價信息公開，提高二手住宅價格透明度，引導(dǎo)市場理性交易。

調(diào)控密集，成效顯著，東莞樓市降溫明顯。在嚴格調(diào)控下，東莞3月份的樓市數(shù)據(jù)并不亮眼。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，3月新建商品住宅供應(yīng)約2550套，同比增加約13%；新房網(wǎng)簽2313套，同比減少約14%。

從房價角度來看，3月東莞全市成交均價約24385元/平，雖同比上漲6%，但環(huán)比下降約16.6%。

而被約談后，東莞顯然已迎來新一輪樓市調(diào)控。

供需失衡下東莞房價“日新月異”

作為一座地級市，東莞樓市漲幅卻長期跑在全國前列，甚至超過甚深圳。

合富大數(shù)據(jù)顯示，2020年東莞市新房簽約均價24227元/平方米，同比上漲達兩成，以超4000元/平方米年漲幅創(chuàng)下新高。各鎮(zhèn)街及各項目而言，則是多板塊房價沖上“3字頭”，多項目售價高達“4字頭”。

據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年東莞新房共成交9.87萬套左右，其中住宅6.47萬套，同比增長33.6%，成交均價約2.4萬元/平方米，同比漲幅有所擴大。

二手房方面，2020年東莞二手房網(wǎng)簽價同比漲幅超20%，回顧2020年上半年，東莞二手房市場的火熱程度一點不輸新房市場，東莞還因此一度登上60城二手房冰山指數(shù)漲幅排行榜首，成為備受熱議的樓市焦點。

回顧2020年上半年，東莞二手房市場的火熱程度一點不輸新房市場，東莞還因此一度登上60城二手房冰山指數(shù)漲幅排行榜首，成為備受熱議的樓市焦點。

7月25日，東莞市住建局聯(lián)合市公安局、市場監(jiān)督管理局等12個部門共同發(fā)布了《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，此次發(fā)布的新政調(diào)控力度非常大，該政策又被稱為東莞“史上最嚴”樓市調(diào)控政策。

進入2021年，受商品住房供需矛盾突出等原因影響，房價仍面臨較大上漲壓力。據(jù)統(tǒng)計，整個一季度東莞樓市成交量仍保持量價齊漲，其中新房網(wǎng)簽量同比爆增達113%，二手房量價走勢保持平穩(wěn)，掛牌價則環(huán)比漲幅已連續(xù)3個月最高。

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