（原標(biāo)題：實(shí)探丨嚴(yán)厲調(diào)控下深圳小產(chǎn)權(quán)房火了，不按面積按套賣，漲幅大風(fēng)險(xiǎn)也大?。?/p>

明知有風(fēng)險(xiǎn)，卻不斷有人“偏向虎山行”。

今年，深圳出臺(tái)了嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，商品房投機(jī)的入口被堵住，市場熱錢的關(guān)注焦點(diǎn)似乎又回到了“熟悉又神秘”的小產(chǎn)權(quán)房市場。如今，據(jù)說小產(chǎn)權(quán)房市場“漲聲一片”？證券時(shí)報(bào)記者為此進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

不按面積“按套賣”

走在深圳的一些街巷，一些房產(chǎn)小廣告隨處可見，廣告的主角正是各式各樣的小產(chǎn)權(quán)房。在高房價(jià)的深圳，還能以每平方米一兩萬元的價(jià)格買到房，聽著的確誘人。

眾所周知，在官方的表態(tài)中深圳并不存在小產(chǎn)權(quán)房，只有“違法建筑”。之所以如此，是因?yàn)檫@些小產(chǎn)權(quán)房存在違反合法建設(shè)申報(bào)流程，未進(jìn)行正規(guī)用地與建筑規(guī)劃許可以及建設(shè)施工許可申報(bào)等情況，甚至有的小產(chǎn)權(quán)房存在違規(guī)占用建筑紅線等現(xiàn)象，該類建筑多出現(xiàn)在各個(gè)城中村。雖然深圳早在2004年就實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村集體土地的國有化轉(zhuǎn)換，但深圳卻是全國小產(chǎn)權(quán)房問題最突出的城市之一。

“前兩年深圳一些離市區(qū)稍遠(yuǎn)的地方還有許多均價(jià)一萬元以下的小產(chǎn)權(quán)房，現(xiàn)在也不多了，觀瀾片區(qū)一般的小產(chǎn)權(quán)房也漲到每平方米12000元左右。”陳樂在深圳平湖和幾個(gè)朋友合伙開了一家中介公司，但這家公司跟別的中介有些不一樣：專門做城中村小產(chǎn)權(quán)房和回遷指標(biāo)房的買賣。

說起小產(chǎn)權(quán)房，大家的印象一般會(huì)停留在“握手樓”，居住體驗(yàn)感差。不過，現(xiàn)在深圳的一些小產(chǎn)權(quán)房與普通商品房外觀上并無差別，高層帶花園社區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房比比皆是，許多小產(chǎn)權(quán)房還會(huì)重新包裝，以“精裝修”的方式放賣。

(農(nóng)民房經(jīng)過“精裝”后發(fā)售)

在深圳五和片區(qū)，記者見到前來看房的張惠(化名)，他正打算買一套房自住。“五和附近的商品房均價(jià)都在6萬元以上，實(shí)在是承擔(dān)不起，現(xiàn)在打新也不容易，所以打算先買一間小產(chǎn)權(quán)房。”她說，“看著總價(jià)似乎不高，但實(shí)際單價(jià)并不低，沒想到現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房也不便宜。”

記者跟隨張惠來到五和村一棟正在改造的小產(chǎn)權(quán)房，發(fā)現(xiàn)前來看房的人很多。“這里的一房一廳賣60萬到65萬左右，兩房一廳要100萬左右。”銷售人員介紹，至于實(shí)際面積和建筑面積，銷售人員表示這里的房子不按面積計(jì)算只按套算。記者發(fā)現(xiàn)，這些小產(chǎn)權(quán)房的戶型一般，有的甚至被改成了沒有陽光的暗房。若按此價(jià)格計(jì)算建筑面積的單價(jià)，幾乎都超過每平方米兩萬元。“這里的價(jià)格本來就較高，所以去年跟今年的價(jià)格相差無幾，但余貨已經(jīng)不多，這里靠近地鐵口，地段不錯(cuò)，很多人來買。”

(五和片區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房 )

至于如何證明買賣關(guān)系？銷售人員表示，可以選擇全款交付或5成首付。如果選擇5成首付，剩余的房款主要是申請消費(fèi)貸。此外，除了買賣合同，還有律師見證和村委物業(yè)公司的蓋章。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)村委已經(jīng)不會(huì)給相關(guān)小產(chǎn)權(quán)房交易蓋章或作證。此外，小產(chǎn)權(quán)房交易的違法性并不會(huì)因?yàn)橛新蓭熞娮C而合法化。記者查詢發(fā)現(xiàn)，深圳市司法局早在2009年就發(fā)文嚴(yán)厲禁止律師為違法建筑銷售行為提供見證服務(wù)，2016年再次發(fā)文禁止，雖然只是針對違法建筑類小產(chǎn)權(quán)房，但是有合法報(bào)建手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房，因不符合上市交易條件，如交易行為本身無效，見證同樣無效。

明知有風(fēng)險(xiǎn)卻“偏向虎山行”，這或許是大部分選擇小產(chǎn)權(quán)房的購房者心理。

價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)也大

“我只是為了先安家，更多人為了賭拆遷投資。”張惠顯得有些無奈。

記者發(fā)現(xiàn)，一些帶有拆遷概念的小產(chǎn)權(quán)房，價(jià)格更是水漲船高。市場公開信息顯示，深圳寶安區(qū)沙井大街片區(qū)金蠔小鎮(zhèn)因此前小產(chǎn)權(quán)樓房房價(jià)上漲幅度過大，被沙井街道辦事處更新單元現(xiàn)場指揮部辦公室張貼房屋買賣重大風(fēng)險(xiǎn)提示。

記者致電金蠔小鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介，對方表示一些即將拆遷的小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格上漲明顯，均價(jià)甚至已經(jīng)超過5萬元。在官方的二手房成交參考價(jià)中，沙井的數(shù)個(gè)小區(qū)均價(jià)基本上在每平方米4萬至5.2萬之間，與小產(chǎn)權(quán)單價(jià)已經(jīng)相差不大。有當(dāng)?shù)卣?guī)房產(chǎn)中介表示，小產(chǎn)權(quán)房交易存在無法過戶、一房多賣、業(yè)主反悔、不配合簽約、交易信息不透明、時(shí)間周期長等重大潛在風(fēng)險(xiǎn)。

類似的情況其實(shí)在深圳各個(gè)擬拆遷的城中村比比皆是，在羅湖區(qū)田心村，記者也發(fā)現(xiàn)有房產(chǎn)中介兜售小產(chǎn)權(quán)房，聲稱可以與開發(fā)商簽約，舊改后就順利獲得新房，要價(jià)已經(jīng)飆至每平方米6萬元左右。

除了小產(chǎn)權(quán)房，一些中介還做起了回遷指標(biāo)房的買賣。“我們做的跟一般小產(chǎn)權(quán)房不一樣。”陳樂表示，回遷指標(biāo)房雖然也是無產(chǎn)權(quán)登記的小產(chǎn)權(quán)房，但卻已經(jīng)有開發(fā)商進(jìn)駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經(jīng)城市更新之后得到確權(quán)，就能獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。陳樂說道。在他看來，除了價(jià)格的優(yōu)勢，不限購、交易過程不占用名額也是這類房子的優(yōu)勢，但這類房子需要一次性付款，一旦與開發(fā)商簽定拆遷補(bǔ)償協(xié)議，直至回遷房交付之前，基本不能在市場上再次交易。

值得注意的是，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)近日發(fā)布關(guān)于切勿為產(chǎn)權(quán)不明晰房產(chǎn)提供居間服務(wù)的鄭重提示，提到近期有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員涉嫌違規(guī)代理小產(chǎn)權(quán)房交易。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守法律規(guī)范，積極履行審慎核查及告知義務(wù)，對所委托房源的合法性和真實(shí)性進(jìn)行查驗(yàn)，切勿為產(chǎn)權(quán)不明晰的房產(chǎn)(包括但不限于小產(chǎn)權(quán)房、軍產(chǎn)房等)提供居間服務(wù)或關(guān)聯(lián)服務(wù)。否則，一經(jīng)查實(shí)，即依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》、《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)警示人員名單實(shí)施辦法》等規(guī)定進(jìn)行自律懲戒。

信榮(全國)房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師張茂榮認(rèn)為，回遷指標(biāo)房中的小產(chǎn)權(quán)房交易，在與開發(fā)商直接簽約后，除非中途開發(fā)商資金鏈斷裂或項(xiàng)目爛尾，相對購買其他小產(chǎn)權(quán)房來說風(fēng)險(xiǎn)較小。不過，深圳小產(chǎn)權(quán)房同樣存在投資風(fēng)險(xiǎn)，其中就包括賣方債權(quán)人的查封執(zhí)行，還有無法過戶和賣方毀約的情況?；剡w期房買賣糾紛時(shí)常發(fā)生，由于多數(shù)出售時(shí)并無任何權(quán)屬證明且跨時(shí)長，房價(jià)波動(dòng)大，法律風(fēng)險(xiǎn)高，故屬于賣方違約高發(fā)領(lǐng)域，建議大家慎重對待。

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