（原標(biāo)題：上海樓市政策大調(diào)整?。?/p>

12月14日，上海發(fā)布通知，優(yōu)化住房信貸政策和調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。

一方面，上海自12月15日起優(yōu)化差別化住房信貸政策，包括降低首付款比例、降低利率下限等具體措施。其中提到，首套房首付最低30%，二套房首付最低50%。部分區(qū)域二套房首付最低40%。

另一方面，12月15日起施行的上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)，不僅剔除了價格標(biāo)準(zhǔn)，也適當(dāng)提高了建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，從140平方米提高至144平方米。

首付款比例和利率降低

上海自12月15日起優(yōu)化差別化住房信貸政策。該項新政主要有三大內(nèi)容：降低首付款比例；降低利率下限；二套住房實(shí)施差異化政策。

一是首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為，不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）減10個基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。二是二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加30個基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

同時，為支持推進(jìn)“五個新城”和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區(qū)全域?qū)嵭胁町惢?，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對證券時報記者表示，此次上海優(yōu)化住房信貸政策和調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，降低購房資金門檻，減少房貸利息支出，降低住房交易成本，有利于支持居民剛性和改善性住房需求，提高市場交易活躍度，進(jìn)一步穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

降低居民購房門檻方面，嚴(yán)躍進(jìn)表示，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻。

“以600萬總價的二套房購置為例，過去首付比例為70%，其首付款需要支付420萬；新政下其首付比例為50%，首付款則為300萬，即減少了120萬的首付款支出；如住房屬于實(shí)施差異化政策區(qū)域，首付比例為40%，首付款則為240萬，減少了180萬的首付款支出?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

在減輕房貸利息負(fù)擔(dān)上，嚴(yán)躍進(jìn)表示，房貸利率下降，直接降低了月供或按揭貸款成本。以200萬貸款本金、30年期等額本息、二套房貸利率的標(biāo)準(zhǔn)計算，過去房貸利率為5.25%，月供為11044元。而按照新政4.5%的利率計算，月供為10134元。如此對比，新政前后月供減少了910元。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，11月，上海商品住宅成交面積為59.61萬平方米，環(huán)比微降0.65%，較去年同期下降43.31%；成交金額為393.91億元，環(huán)比下降9.15%，同比下降41.39%。

另據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月上海二手住宅成交1.41萬套，環(huán)比增加5.89％，同比減少12.62%。

調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、上海市房屋管理局等部門12月14日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，其中提到，可以享受優(yōu)惠政策的普通住房，應(yīng)同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）。通知自2023年12月15日起施行。

證券時報記者了解到，這是上海近九年來首次調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)。此前，上海始終沿用2014年11月發(fā)布的滬房管規(guī)范市〔2014〕6號文件標(biāo)準(zhǔn)。該文件明確享受優(yōu)惠政策的普通住房要滿足：五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；單套建筑面積在140平方米以下；實(shí)際成交價格：低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。

相比之下，2023年12月15日起施行的上海市普通住房標(biāo)準(zhǔn)，不僅剔除了價格標(biāo)準(zhǔn)，也適當(dāng)提高了建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，從140平方米提高至144平方米。

多名業(yè)內(nèi)專家指出，該項政策調(diào)整有利于減少住房交易成本。

“相比政策本身的效果，政策出臺的意義更大一些，市場可謂期待已久?！?8安居客研究院副院長李震表示，同時，這也為政策未來的“后手”預(yù)留了想象空間，能更好地管理預(yù)期。

“優(yōu)化普通住宅認(rèn)定，而且不再以總價來限定，將避免誤傷有改善型需求的家庭。同時還能節(jié)省成交費(fèi)用?！崩钫鸨硎?。

“普通住房標(biāo)準(zhǔn)關(guān)聯(lián)了優(yōu)惠的稅收政策，此次調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，以住房物理要素作為認(rèn)定條件，較大幅度提高普通住房的覆蓋面，讓更多二手住房交易享受優(yōu)惠稅收政策。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，以居民出售持有5年以上的非普通住房為例，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)后如變?yōu)槠胀ㄗ》浚瑢⒚庹髟鲋刀悾ㄖ胺瞧胀ㄗ》堪床铑~征收）；涉及個人所得稅的，核定征收按總價的1%（之前非普通住房按總價的2%征收）。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪表示，今年以來，北京、上海房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)相對穩(wěn)健，一線城市在全國范圍內(nèi)持續(xù)擔(dān)當(dāng)穩(wěn)健主力。預(yù)計隨著新政逐漸發(fā)酵，2024年一線城市市場或?qū)⒃凇胺€(wěn)”的基礎(chǔ)上迎來更加明顯的積極變化。

校對：王錦程

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