6月3日，浙江省紹興市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關于進一步促進紹興市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“通知”)，紹興業(yè)內(nèi)人士將之稱為史上最嚴樓市調(diào)控政策“紹四條”。作為5月9日發(fā)布的《關于進一步促進紹興市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的落實細則，通知的核心關鍵詞是：限售升級、區(qū)域限購。

紹興首提限購，新政明確，紹興市區(qū)(越城、柯橋、上虞)范圍內(nèi)，以家庭(夫妻雙方及未成年子女)為單位擁有3套及以上住房的戶籍居民不能再買新商品房。

此外，限售政策加碼。從目前新房、二手房從限售2年提高到3年，以網(wǎng)簽時間為標準。這相當于變相增加投資客的持有成本。有購房者推算，按照目前一般樓盤交房速度在2年，辦理房產(chǎn)證一般1年，加上3年等待，新房持有時間達到6年左右。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，紹興調(diào)控背后深層次原因在于房價在5月又創(chuàng)新高，政策出臺具有積極的導向。本地戶籍居民家庭限購一套，但外地戶籍沒有社保也可以購買一套，但兩者二手房均不限購，這要求后續(xù)要防范二手房等領域出現(xiàn)炒作現(xiàn)象；限售政策則提及了3年限售期，有助于抑制短線炒作等沖動。

環(huán)滬環(huán)杭“虹吸”效應

紹興并非個案，浙江多個三四線城市房地產(chǎn)市場過熱。隨著滬杭調(diào)控收緊，紹興的“虹吸效應”加劇，房價一路走高。綜合第三方機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，開年至今，紹興房價均價已經(jīng)漲了2000元/平方米。作為長三角核心城市和杭紹都市區(qū)的副中心城市，紹興房地產(chǎn)市場熱度不減。

業(yè)內(nèi)人士指出，新政針對購房者降低門檻有利于降低紹興城市“入戶門檻”，避免樓市被熱錢炒高。如果三四次城市房價地價沒有跟一線城市拉開明顯差距，過高的房價勢必阻礙外來人口的進入，反過來阻礙城市發(fā)展。

杭州雙贏置業(yè)機構(gòu)總經(jīng)理、浙大房地產(chǎn)研究中心高級研究員、紹興市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會專家委員會主任章惠芳認為調(diào)控效果在實施一段時間后會有所體現(xiàn)，她指出，三四線城市尤其是縣級城市房地產(chǎn)的客戶是以本地客戶為主，一旦限購對樓市影響還是很大的。如果市場看跌，需求立馬就會萎縮。中小城市板塊往往此消彼長，關鍵還看人口有否實質(zhì)性增長。

此前人口增長過慢的城市，即便新房火爆，二手房也不溫不火，個別板塊二手房成交周期長；但在預期看漲的背景下，很多房東不急著出售，掛牌價會虛高。這導致中小城市的房地產(chǎn)流動性變?nèi)酢?/p>

反觀近期越來越多房企投資三四線城市，就是看中這些都市圈內(nèi)城市的人口流入潛力與項目開發(fā)的利潤空間。“以紹興為例，其實項目利潤率比杭州等一二線城市好多了，尤其以前限價相對不嚴，銷售又比較火爆；如今新政出臺，房子去化周期變長的話，后續(xù)影響就會慢慢出來。”章惠芳說。目前，紹興新受讓的住宅用地，房企申請預售證時，多層洋房地上主體結(jié)構(gòu)一半以上，小高層地上主體結(jié)構(gòu)三分之一以上，高層地上主體結(jié)構(gòu)四分之一以上。這對開發(fā)商的能力提出了很高條件，對那些中小房企和資金鏈不健康的房企進行了限制。此外，“限房價、限地價、定品質(zhì)、競配建”政策也開始在新出讓土地中體現(xiàn)。

嚴躍進進而指出，這一輪三四線城市的熱，主要是東部沿海城市，人口流入大，購房者資金充足的，樓市容易火爆。因此這些城市也在密切關注市場動向，及時發(fā)現(xiàn)問題與調(diào)控。

供需關系平衡被打破的市場

近幾年，浙江部分三四線城市人口流入加速，加上房企戰(zhàn)略下沉，從2016年至今，5年來紹興房價實現(xiàn)了翻番，房價均價從1萬出頭漲到如今的2.6萬元/平方米。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，相比一年前，紹興一手房供求關系更趨緊張。今年5月，紹興一手房供應在16萬平方米、供應套數(shù)1364套；去年同期，供應量為25萬平方米，供應套數(shù)2013套。需求上卻產(chǎn)生了巨大反差。2020年5月，紹興一手房成交21萬平方米，成交套數(shù)1635套；到了2021年5月，紹興一手房成交32萬平方米，成交了2604套。很顯然，2021年5月的紹興供小于求，已打破去年同期供求平衡的關系，供求比從1.17下落至0.52。

更進一步看，這種平衡被打破，是從今年2月開始的。2021年2月，紹興一手房供應突然從1月的19萬平方米下滑至7000多平方米，只有38套新增供應；與此同時，當月成交面積與套數(shù)持續(xù)上漲。

市場供求關系被打破后，紹興房價呈現(xiàn)爬坡上漲態(tài)勢。一年來，紹興一手房成交均價從2.2萬元/平方米變成2.6萬元/平方米。

5月28日，浙江省約談了湖州、紹興和麗水。這三個城市的土拍市場持續(xù)火熱。2021年1-5月，在全省土地出讓金排名榜單中，紹興排名第五、湖州排名第八、麗水排名第十。后續(xù)湖州與麗水會否跟進調(diào)控？嚴躍進認為，浙江省屬于今年調(diào)控比較積極的城市，相關調(diào)控思路也值得全國其他省份或城市的學習。

三四線城市調(diào)控加碼邏輯

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦提醒到，三四線城市聯(lián)動明顯，比如紹興與寧波，最近三四線城市的土地市場也很熱。這種熱度相當部分是非純粹自住意愿引發(fā)的。三四線城市自身市場容量可能不象一二線城市那么好。投資力量介入過多引起價格虛高，一旦這些小城市遇到市場回落，接盤的人少，下降幅度也是比較大的，不利于市場平穩(wěn)發(fā)展。所以按照紹興的城市等級，這個時候啟動限購，說明調(diào)控力度蠻大。

“紹興房價肯定有壓力，2.2萬元/平方米的價格一下子漲到2.5萬元/平方米，而且今年過年后的幾個月漲得特別明顯，調(diào)控壓力大。而且必須是像限購或者限貸，然后加上限售，這種舉措可能是立竿見影的。”盧文曦認為，通過限購限貸給樓市降熱度，是最直截了當?shù)?，也是見效最快的?/p>

值得一提的是，三四線城市樓市過熱的同時，中西部、東北部三四線城市并沒有出現(xiàn)同樣的情況。一方面東部沿海的一二線城市從2020年下半年起房價已經(jīng)進入上升通道，市場熱度上升，現(xiàn)階段進入核心城市加碼調(diào)控穩(wěn)房價階段。而東部沿海的三四線城市更多是從今年年初開始跟隨上漲的。另一方面，核心城市集中土拍的背景下，房企擔心拿不到足夠的地，布局進一步下沉推漲三四線城市地價，進而促進住宅銷售的價格上漲，比如湖州、紹興這樣的城市在前幾個月土拍都比較熱。

同策研究院高級分析師李霄霄指出，從政府調(diào)控來看，三四線城市調(diào)控政策整體寬松，甚至部分三四線城市并沒有出臺限購政策，這也為市場活躍提供了比較溫和的環(huán)境。但從另一方面來看，三四線城市本就面臨需求支撐有限的問題，如果政策過度收緊，對市場沖擊過大反而不利于穩(wěn)市場的目標。以紹興為例，5月、6月連續(xù)兩度收緊調(diào)控政策，但在需求限制方面的政策力度相比一二線城市依然比較溫和。

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