6月3日，浙江省紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”)，紹興業(yè)內(nèi)人士將之稱(chēng)為史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策“紹四條”。作為5月9日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)紹興市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》的落實(shí)細(xì)則，通知的核心關(guān)鍵詞是：限售升級(jí)、區(qū)域限購(gòu)。

紹興首提限購(gòu)，新政明確，紹興市區(qū)(越城、柯橋、上虞)范圍內(nèi)，以家庭(夫妻雙方及未成年子女)為單位擁有3套及以上住房的戶(hù)籍居民不能再買(mǎi)新商品房。

此外，限售政策加碼。從目前新房、二手房從限售2年提高到3年，以網(wǎng)簽時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)。這相當(dāng)于變相增加投資客的持有成本。有購(gòu)房者推算，按照目前一般樓盤(pán)交房速度在2年，辦理房產(chǎn)證一般1年，加上3年等待，新房持有時(shí)間達(dá)到6年左右。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，紹興調(diào)控背后深層次原因在于房?jī)r(jià)在5月又創(chuàng)新高，政策出臺(tái)具有積極的導(dǎo)向。本地戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)一套，但外地戶(hù)籍沒(méi)有社保也可以購(gòu)買(mǎi)一套，但兩者二手房均不限購(gòu)，這要求后續(xù)要防范二手房等領(lǐng)域出現(xiàn)炒作現(xiàn)象；限售政策則提及了3年限售期，有助于抑制短線炒作等沖動(dòng)。

環(huán)滬環(huán)杭“虹吸”效應(yīng)

紹興并非個(gè)案，浙江多個(gè)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。隨著滬杭調(diào)控收緊，紹興的“虹吸效應(yīng)”加劇，房?jī)r(jià)一路走高。綜合第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，開(kāi)年至今，紹興房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)漲了2000元/平方米。作為長(zhǎng)三角核心城市和杭紹都市區(qū)的副中心城市，紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減。

業(yè)內(nèi)人士指出，新政針對(duì)購(gòu)房者降低門(mén)檻有利于降低紹興城市“入戶(hù)門(mén)檻”，避免樓市被熱錢(qián)炒高。如果三四次城市房?jī)r(jià)地價(jià)沒(méi)有跟一線城市拉開(kāi)明顯差距，過(guò)高的房?jī)r(jià)勢(shì)必阻礙外來(lái)人口的進(jìn)入，反過(guò)來(lái)阻礙城市發(fā)展。

杭州雙贏置業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、浙大房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員、紹興市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)主任章惠芳認(rèn)為調(diào)控效果在實(shí)施一段時(shí)間后會(huì)有所體現(xiàn)，她指出，三四線城市尤其是縣級(jí)城市房地產(chǎn)的客戶(hù)是以本地客戶(hù)為主，一旦限購(gòu)對(duì)樓市影響還是很大的。如果市場(chǎng)看跌，需求立馬就會(huì)萎縮。中小城市板塊往往此消彼長(zhǎng)，關(guān)鍵還看人口有否實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)。

此前人口增長(zhǎng)過(guò)慢的城市，即便新房火爆，二手房也不溫不火，個(gè)別板塊二手房成交周期長(zhǎng)；但在預(yù)期看漲的背景下，很多房東不急著出售，掛牌價(jià)會(huì)虛高。這導(dǎo)致中小城市的房地產(chǎn)流動(dòng)性變?nèi)酢?/p>

反觀近期越來(lái)越多房企投資三四線城市，就是看中這些都市圈內(nèi)城市的人口流入潛力與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間。“以紹興為例，其實(shí)項(xiàng)目利潤(rùn)率比杭州等一二線城市好多了，尤其以前限價(jià)相對(duì)不嚴(yán)，銷(xiāo)售又比較火爆；如今新政出臺(tái)，房子去化周期變長(zhǎng)的話，后續(xù)影響就會(huì)慢慢出來(lái)。”章惠芳說(shuō)。目前，紹興新受讓的住宅用地，房企申請(qǐng)預(yù)售證時(shí)，多層洋房地上主體結(jié)構(gòu)一半以上，小高層地上主體結(jié)構(gòu)三分之一以上，高層地上主體結(jié)構(gòu)四分之一以上。這對(duì)開(kāi)發(fā)商的能力提出了很高條件，對(duì)那些中小房企和資金鏈不健康的房企進(jìn)行了限制。此外，“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)配建”政策也開(kāi)始在新出讓土地中體現(xiàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)而指出，這一輪三四線城市的熱，主要是東部沿海城市，人口流入大，購(gòu)房者資金充足的，樓市容易火爆。因此這些城市也在密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題與調(diào)控。

供需關(guān)系平衡被打破的市場(chǎng)

近幾年，浙江部分三四線城市人口流入加速，加上房企戰(zhàn)略下沉，從2016年至今，5年來(lái)紹興房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了翻番，房?jī)r(jià)均價(jià)從1萬(wàn)出頭漲到如今的2.6萬(wàn)元/平方米。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，相比一年前，紹興一手房供求關(guān)系更趨緊張。今年5月，紹興一手房供應(yīng)在16萬(wàn)平方米、供應(yīng)套數(shù)1364套；去年同期，供應(yīng)量為25萬(wàn)平方米，供應(yīng)套數(shù)2013套。需求上卻產(chǎn)生了巨大反差。2020年5月，紹興一手房成交21萬(wàn)平方米，成交套數(shù)1635套；到了2021年5月，紹興一手房成交32萬(wàn)平方米，成交了2604套。很顯然，2021年5月的紹興供小于求，已打破去年同期供求平衡的關(guān)系，供求比從1.17下落至0.52。

更進(jìn)一步看，這種平衡被打破，是從今年2月開(kāi)始的。2021年2月，紹興一手房供應(yīng)突然從1月的19萬(wàn)平方米下滑至7000多平方米，只有38套新增供應(yīng)；與此同時(shí)，當(dāng)月成交面積與套數(shù)持續(xù)上漲。

市場(chǎng)供求關(guān)系被打破后，紹興房?jī)r(jià)呈現(xiàn)爬坡上漲態(tài)勢(shì)。一年來(lái)，紹興一手房成交均價(jià)從2.2萬(wàn)元/平方米變成2.6萬(wàn)元/平方米。

5月28日，浙江省約談了湖州、紹興和麗水。這三個(gè)城市的土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱。2021年1-5月，在全省土地出讓金排名榜單中，紹興排名第五、湖州排名第八、麗水排名第十。后續(xù)湖州與麗水會(huì)否跟進(jìn)調(diào)控？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，浙江省屬于今年調(diào)控比較積極的城市，相關(guān)調(diào)控思路也值得全國(guó)其他省份或城市的學(xué)習(xí)。

三四線城市調(diào)控加碼邏輯

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦提醒到，三四線城市聯(lián)動(dòng)明顯，比如紹興與寧波，最近三四線城市的土地市場(chǎng)也很熱。這種熱度相當(dāng)部分是非純粹自住意愿引發(fā)的。三四線城市自身市場(chǎng)容量可能不象一二線城市那么好。投資力量介入過(guò)多引起價(jià)格虛高，一旦這些小城市遇到市場(chǎng)回落，接盤(pán)的人少，下降幅度也是比較大的，不利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。所以按照紹興的城市等級(jí)，這個(gè)時(shí)候啟動(dòng)限購(gòu)，說(shuō)明調(diào)控力度蠻大。

“紹興房?jī)r(jià)肯定有壓力，2.2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格一下子漲到2.5萬(wàn)元/平方米，而且今年過(guò)年后的幾個(gè)月漲得特別明顯，調(diào)控壓力大。而且必須是像限購(gòu)或者限貸，然后加上限售，這種舉措可能是立竿見(jiàn)影的。”盧文曦認(rèn)為，通過(guò)限購(gòu)限貸給樓市降熱度，是最直截了當(dāng)?shù)模彩且?jiàn)效最快的。

值得一提的是，三四線城市樓市過(guò)熱的同時(shí)，中西部、東北部三四線城市并沒(méi)有出現(xiàn)同樣的情況。一方面東部沿海的一二線城市從2020年下半年起房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入上升通道，市場(chǎng)熱度上升，現(xiàn)階段進(jìn)入核心城市加碼調(diào)控穩(wěn)房?jī)r(jià)階段。而東部沿海的三四線城市更多是從今年年初開(kāi)始跟隨上漲的。另一方面，核心城市集中土拍的背景下，房企擔(dān)心拿不到足夠的地，布局進(jìn)一步下沉推漲三四線城市地價(jià)，進(jìn)而促進(jìn)住宅銷(xiāo)售的價(jià)格上漲，比如湖州、紹興這樣的城市在前幾個(gè)月土拍都比較熱。

同策研究院高級(jí)分析師李霄霄指出，從政府調(diào)控來(lái)看，三四線城市調(diào)控政策整體寬松，甚至部分三四線城市并沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)政策，這也為市場(chǎng)活躍提供了比較溫和的環(huán)境。但從另一方面來(lái)看，三四線城市本就面臨需求支撐有限的問(wèn)題，如果政策過(guò)度收緊，對(duì)市場(chǎng)沖擊過(guò)大反而不利于穩(wěn)市場(chǎng)的目標(biāo)。以紹興為例，5月、6月連續(xù)兩度收緊調(diào)控政策，但在需求限制方面的政策力度相比一二線城市依然比較溫和。

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