（原標(biāo)題：靴子落地！公積金個貸率第一的南通出調(diào)控十條）

被住建部約談的5個城市中，最后一個未有動作的南通也出臺了調(diào)控政策。

4月22日，江蘇省南通市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“通知”)，將從實(shí)行覆蓋全市域的地價房價精準(zhǔn)化“雙控”制度、建立覆蓋全市域的科學(xué)監(jiān)控體系、建立與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)的保障體系、加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場預(yù)期的合理引導(dǎo)及全面壓實(shí)屬地主體責(zé)任五個方面10項(xiàng)具體方針進(jìn)行調(diào)控。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策出臺符合預(yù)期，南通被住建部約談后及時出臺了政策內(nèi)容。不過政策中沒有提及一些購房領(lǐng)域的“烈性”政策，不排除后續(xù)會陸續(xù)出臺。

地價、房價“雙控”

通知明確，南通市將實(shí)行覆蓋全市域的地價房價精準(zhǔn)化“雙控”制度。

具體分為兩個方面，一是調(diào)整用地出讓方式?？偨Y(jié)市區(qū)2020年以來實(shí)行“雙控”的成功做法，全市普通商品住房用地均采取“控房價、控地價”方式供應(yīng)，嚴(yán)格控制土地溢價率。對居住與商業(yè)、辦公等混合類用地，可采取“控房價、競地價”方式；二是加強(qiáng)房價備案管理。全面實(shí)行商品住房最高備案價及片區(qū)指導(dǎo)價制度，抓緊完善以成本為基礎(chǔ)的價格備案指導(dǎo)工作細(xì)則，具體由各縣(市、區(qū))制定并報(bào)市城市住房與房地產(chǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組(以下簡稱“市領(lǐng)導(dǎo)小組”)審核后執(zhí)行。2021年1月1日后取得銷售許可的項(xiàng)目統(tǒng)一按照調(diào)整后的備案規(guī)則重新測算核定。

廣東省住房政策研究中心首席分析師李宇嘉表示，所謂的“雙控”，即在土地掛牌出讓時明確“土地最高限價”和“房屋最高備案均價”。2020年5月，南通市區(qū)部分地塊實(shí)行房價與地價雙控機(jī)制，這次新政將“雙控”制度擴(kuò)大到全市范圍。實(shí)際上，“雙控”制度在上海、深圳已開始執(zhí)行，近期北京第一批次掛牌的宗地，也表明了“地價上限”，本質(zhì)上也是“雙控”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，南通商品住宅成交均價22753元/平方米，環(huán)比增長22%。進(jìn)入2021年，上漲勢頭不減，據(jù)最新披露數(shù)據(jù)，2月，南通商品住宅成交均價為25833元/平方米，環(huán)比上漲6.68%。

房價上漲的同時，南通土地市場上也不時有高溢價率地塊出讓。

3月10日，南通如東縣兩宗宅地入市出讓，在分別經(jīng)歷了262輪和349輪競價后，兩宗地塊最終分別由融創(chuàng)和金地商置旗下公司競得，溢價率分別約為81.07%和81.77%；2月26日，中梁、碧桂園、泰達(dá)聯(lián)合以3.84億元競得通州區(qū)R2021-002號地塊，樓面價6712元/平方米，溢價率175.38%。

針對土地市場，通知亦提出，加強(qiáng)土地市場調(diào)控。強(qiáng)化房地聯(lián)動，根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，把握好土地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)和時序。加大住宅用地供應(yīng)力度，實(shí)行相對集中公告和出讓，對確定的保障性安居工程建設(shè)用地進(jìn)行“計(jì)劃單列、快速審批”，做到應(yīng)保盡保。及時公布住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量住宅用地信息，穩(wěn)定市場預(yù)期。

此外，南通市還將建立起覆蓋全市域的科學(xué)監(jiān)控體系與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)的保障體系，具體分為建立市場監(jiān)測平臺、加強(qiáng)住房金融監(jiān)管與加大住房保障力度三個方面。

公積金“保一限二禁三”

4月21日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《10城公積金個貸率觸碰紅線》報(bào)告中，南通以127%的個貸率位居全國20個監(jiān)測城市首位。借鑒貴陽3月發(fā)布的《貴陽市住房公積金流動性風(fēng)險管理暫行辦法》，南通市的個貸率已達(dá)到三級響應(yīng)階段，應(yīng)實(shí)施適度收緊的住房公積金使用政策。

對此，通知規(guī)定，將調(diào)整住房貸款政策。進(jìn)一步發(fā)揮住房公積金的政策引導(dǎo)作用，按照“保一限二禁三”的原則對現(xiàn)有貸款額度進(jìn)行調(diào)整，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)購房。

“南通的公積金政策，本質(zhì)上回歸到了公積金的本源，即普惠住房金融，而不是調(diào)控的工具。盡管公積金池子的水不夠了，但仍舊要確保首套房需求、租賃提取需求。”李宇嘉如是說。

與此同時，通知明確將強(qiáng)化正面輿論引導(dǎo)。建立健全常態(tài)化信息發(fā)布機(jī)制，加強(qiáng)市場形勢和調(diào)控政策解讀，及時回應(yīng)社會關(guān)切，有效引導(dǎo)市場預(yù)期。堅(jiān)持正面引導(dǎo)輿論，客觀報(bào)道房地產(chǎn)市場形勢，引導(dǎo)理性消費(fèi)，杜絕炒作以及虛假、片面信息誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期，對發(fā)布虛假信息、造謠滋事的，依法追究其法律責(zé)任。

通知強(qiáng)調(diào)，將加大督促檢查力度。成立房地產(chǎn)調(diào)控工作督察組，加大對各級各部門貫徹落實(shí)情況的督促檢查力度，對徇私舞弊、濫用職權(quán)、玩忽職守的，依法依紀(jì)追究責(zé)任。

長三角調(diào)控高頻期

2020年，南通成為長江以北第一個邁入“萬億GDP俱樂部”的地級市，發(fā)展勢頭較好，加之又是環(huán)滬都市圈中唯一的不限購城市，近一兩年來房價漲勢兇猛，土地溢價不斷。

接連的樓市高溫最終引來了住建部關(guān)注。

日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負(fù)責(zé)人，要求扛起房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責(zé)任。其中，有3個城市位于長三角地區(qū)，并隨后相繼出臺了調(diào)控政策。

事實(shí)上，2021年以來，長三角樓市調(diào)控趨緊，上海首當(dāng)其沖，杭州、寧波、合肥、無錫、嘉興、湖州等城市也陸續(xù)跟進(jìn)。

平安證券研報(bào)顯示，3月以來，熱點(diǎn)城市調(diào)控以“打補(bǔ)丁”為主，對前期政策進(jìn)行補(bǔ)充，長三角城市群為密集調(diào)控區(qū)域。杭州、合肥、寧波等地相繼收緊限購、限售及法拍房納入選購、熱點(diǎn)樓盤延長限售年限等。二手房監(jiān)管加強(qiáng)，無錫等地表示將建立二手房成交參考價格機(jī)制。金融監(jiān)管方面，滬杭等核心城市及寧波、嘉興、紹興等長三角城市嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等違規(guī)進(jìn)入樓市，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)。

“長三角調(diào)控進(jìn)入高頻期，隨著政策密集收緊，加上信貸額度管控，利率上浮，南通在內(nèi)的長三角城市進(jìn)入高位觸頂階段。”李宇嘉如是說。

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