（原標(biāo)題：深圳又祭大招！新房不得借裝修抬價 分批賣房不得漲價！今年已五次調(diào)控）

繼深圳戶籍政策刷屏后，深圳新房價格也迎來進(jìn)一步規(guī)范。

5月27日，此前網(wǎng) 傳的《深圳市住建局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作的通知》被官方證實，對于深圳新房定價、期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房定價、精裝修房定價等給予了規(guī)范。

具體而言，對預(yù)售和現(xiàn)售商品房和商務(wù)公寓批準(zhǔn)銷售價格不得超過上一年至今同地段同類型新房網(wǎng)簽價格，同時，分期開發(fā)的項目也按前期備案價格進(jìn)行批復(fù)，預(yù)售商品房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，原則上備案價不上調(diào)。

值得一提的是，此前備受購房者吐槽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借裝修價格變相抬高房價行為也被打壓。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次進(jìn)一步規(guī)范新房價格，在新房銷售的各個環(huán)節(jié)，都進(jìn)行了規(guī)范約束，使得各類新房后續(xù)想漲價或價格方面調(diào)控的余地很小，可以進(jìn)一步促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

打擊房企捂盤惜售、變相漲價

具體來看，《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價格指導(dǎo)工作的通知》的文件指出，不同類型的房源，價格調(diào)整存在不同。重點主要內(nèi)容包括：

1、新房進(jìn)行價格指導(dǎo)：預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格。對于分期開發(fā)的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進(jìn)行批復(fù)。

2、對于預(yù)售商品住房和商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，原則上備案價格不得向上調(diào)整。

3、對于零星銷售的尾盤項目，原則上由各區(qū)(新區(qū))住房和建設(shè)局、前海管理局自行審定，并在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中進(jìn)行備案。

4、防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過提高裝修價格變相抬高房價，實行精裝修價格梯度，區(qū)間在3000元/m2—6000元/m2。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對券商中國記者表示，此次文件明確，預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)銷售價格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價格。對于分期開發(fā)的項目，兩次申請價格備案時間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價格進(jìn)行批復(fù)。這兩條規(guī)定實際上是限制了隨意漲價和隨意調(diào)價的空間。過去房企漲價有很多貓膩的現(xiàn)象，比如在分期開發(fā)的項目中，第二次申請預(yù)售證的時候，會趁勢漲價。而現(xiàn)在這種空間減少了，因此從這個角度看，房企捂盤惜售失去意義，因為即便捂盤，后續(xù)也沒有漲價的空間。

同時，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對精裝修房定價進(jìn)行價格梯度規(guī)范，說明在深圳當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控下，一些房企在變相通過精裝修內(nèi)容漲價。此次明確了項目毛坯價格和最高精裝修價格的關(guān)系，可以約束房企隨意漲價的沖動，使得精裝修的工作更加規(guī)范，過去一些精裝修價格虛高的房源也會降溫，有助于促進(jìn)精裝修房價格的穩(wěn)定。

五大組合拳，抑制房價暴漲

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次規(guī)范新房價格文件影響較大，在新房銷售的各個環(huán)節(jié)，都設(shè)置了約束條件，使得各類新房后續(xù)想漲價的空間變小，即后續(xù)價格調(diào)控的余地很小，這有利于促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年以來深圳已五次出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的政策，除了這次對新房進(jìn)行價格指導(dǎo)，還包括提高落戶門檻外、加強購房資格審查、二手房價格管控以及禁止代理銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的角度提升對房地產(chǎn)市場的調(diào)控監(jiān)管。

回顧深圳近一輪房價上漲，尤其是2019年以來，深圳的西部南山和光明，以及福田和東部區(qū)域，平均漲幅達(dá)到50%，一些學(xué)區(qū)漲幅在10%~100%不等，炒作亂象頻出。

盡管期間，政府相關(guān)部門有出臺包括“三年社保+深圳戶口”等限制，甚至地方銀保監(jiān)局嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸等政策，但是依舊難除炒房亂象。

直到今年2月8日深圳房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，直接原因是深圳宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，對全市3595個住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價。深圳的相關(guān)銀行也迅速行動，以官方參考價作為放貸參考依據(jù)，基本上購房者的首付比例從3成上升到5~7成。

深圳二手房價格政策，直接導(dǎo)致深圳落實走向冰封，相關(guān)成交明細(xì)下滑，購房者觀望情緒日益突出，炒房的亂象也逐漸消失。

值得一提的是，就在5月26日，深圳市發(fā)改委在官網(wǎng)發(fā)布戶籍政策調(diào)整的征求意見稿，尤其是核準(zhǔn)類落戶最低學(xué)歷從大專直接提高到全日制本科。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次入戶新規(guī)可以規(guī)避少數(shù)炒房群體，把深圳有限的住房資源供應(yīng)給真正的剛需群體，符合房住不炒的原則，有利于深圳樓市長期健康發(fā)展。

此外，今年4月，深圳規(guī)范與自然局發(fā)布的《深圳市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，2021年深圳市計劃供應(yīng)建設(shè)用地1130公頃，其中居住用地363.3公頃，比2020年、2019年分別提高了24%、142%，希望通過增加居住用地供應(yīng)，進(jìn)一步緩解住房公積壓力。

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