（原標(biāo)題：真離婚卻不能買房，樓市新政下“被誤傷”的剛需者）

毛哲：再婚一年擬購(gòu)房，不屬于限購(gòu)人群，但因離婚未滿三年無(wú)法從銀行處獲得貸款。

樂(lè)樂(lè)：上海戶口，名下無(wú)房、無(wú)貸，前夫一套婚前房產(chǎn)，離婚后購(gòu)房被要求按二套房貸款。

古月：已簽購(gòu)房合同，臨近網(wǎng)簽時(shí)迎來(lái)新政，按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，被列入限購(gòu)群體。

“只要是三年之內(nèi)離婚的，現(xiàn)在都不受理，不管你再婚還是未婚。”多家銀行客戶經(jīng)理的回復(fù)如出一轍，毛哲的心情跌入谷底。

步入4月，毛哲還在嘗試咨詢更多的銀行，期盼“奇跡”的出現(xiàn)。毛哲告訴記者，自己已再婚一年，希望能在新生命到來(lái)之前從出租房換到新房，房地產(chǎn)交易中心已明確其并不屬于限購(gòu)人群，但她現(xiàn)在的困境在于“銀行根本不給貸款”。

事實(shí)上，類似毛哲這樣情況的并非個(gè)例?！秶?guó)際金融報(bào)》記者采訪了解到，在打擊“假離婚”購(gòu)房炒房的同時(shí)，也有一批真離婚的剛需黨被誤傷。

那么，嚴(yán)厲調(diào)控下，真離婚人士的置換需求該如何維護(hù)？

剛需黨被誤傷

“全市支行離婚三年內(nèi)的貸款暫時(shí)都接不了，沒辦法，分行不讓接。”“婚姻狀態(tài)三年內(nèi)出現(xiàn)變化的，我們都不接。”離婚之后，有置換需求的人士跑遍上海的十幾家銀行，得到的均是一口拒絕。

今年1月21日，上海樓市調(diào)控放大招：對(duì)夫妻離異3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。而在此背景下，不少銀行放貸政策也出現(xiàn)調(diào)整——只要離婚未滿三年的，相關(guān)房貸業(yè)務(wù)一律拒之門外。

已再婚一年的毛哲希望在新生命到來(lái)之前從出租房換到新房，她從房地產(chǎn)交易中心確認(rèn)其并不限購(gòu)。但她的困境在于，銀行根本不給貸款。“房?jī)r(jià)一天天地漲，貸款買房的計(jì)劃卻一拖再拖。咨詢了好幾家銀行都說(shuō)不接，只要離婚三年內(nèi)的都不接，不論你有沒有再婚”。

《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪了解到，具體到操作層面，各家銀行對(duì)于離婚未滿三年的受理標(biāo)準(zhǔn)略有不同，但即使是稍有口子的，條件也非常嚴(yán)苛。

比如，某國(guó)有大行的個(gè)人按揭經(jīng)理表示，離婚未滿三年的首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)需同時(shí)滿足三大條件：借款人本人名下無(wú)房、離婚協(xié)議上無(wú)房產(chǎn)份額、前配偶名下無(wú)房。“前配偶在簽約時(shí)也必須到場(chǎng)，如果前配偶不配合，則按二套處理。”該經(jīng)理直言。

毛哲也曾碰到過(guò)類似的情況，并表示在實(shí)際操作層面上，這樣的要求也很難滿足。“浦發(fā)銀行的客戶經(jīng)理在我追問(wèn)下松口表示可能可以接，但不一定保證放款，必須還要找前夫提供資料證實(shí)真實(shí)性，比如前夫離婚后有無(wú)買房貸款。真離婚的我們?cè)缋诓宦?lián)系了，只有假離婚才能提供這些吧。”毛哲表示，她現(xiàn)在最壞的打算就是再拖半年，直到離婚滿3年后再去銀行辦貸款。“我沒辦法了，就只能看著房?jī)r(jià)漲，著急也沒有用”。

另一家愿意受理此類貸款申請(qǐng)的銀行則表示，無(wú)論以前有房沒房，只能按照二套房的貸款批。

“我最大的希望就是銀行能夠特殊情況特殊處理，不能都一刀切，確實(shí)有些人名下無(wú)房也從來(lái)沒貸過(guò)款。”毛哲說(shuō)。

已落戶上海的樂(lè)樂(lè)就是這么一位從來(lái)沒辦過(guò)房貸卻被誤傷的剛需黨。她此前居住的房子屬于其前夫的婚前財(cái)產(chǎn)，結(jié)婚時(shí)也沒加過(guò)自己的名字，離婚后更是協(xié)議給前夫。樂(lè)樂(lè)認(rèn)為這套房子和自己一點(diǎn)關(guān)系也沒有，但由于前夫有房，因此她咨詢過(guò)的所有銀行都表示得按二套房辦貸款。她表示，怎么離了個(gè)婚，就不能辦首套房貸款了？

“離過(guò)婚的就是按二套房算，沒得商量，而且我估計(jì)大部分銀行都這樣。我勸你也不要頭皮硬了，碰到愿意做的銀行就做吧。”北京銀行某支行的客戶經(jīng)理告訴記者。“你情況越復(fù)雜，銀行越不敢接。就是一刀切，你做不做隨便你”。

樂(lè)樂(lè)無(wú)奈地說(shuō)，“最壞的打算就是不能買房了，因?yàn)槎追?0%的首付確實(shí)拿不出來(lái)，父母已把自己的房子賣掉，但現(xiàn)在銀行又不肯按首套貸款，我覺得現(xiàn)在買房的希望很渺茫。”

等不來(lái)的細(xì)則

在毛哲、樂(lè)樂(lè)咨詢的過(guò)程中，對(duì)于真離婚不滿三年的人如何借貸、如何根據(jù)具體個(gè)案判定應(yīng)該是按首套房還是二套房貸，不少銀行人員都提到“要等細(xì)則出來(lái)才能執(zhí)行”。

而這細(xì)則具體誰(shuí)出？什么時(shí)候會(huì)出？有銀行客戶經(jīng)理表示，是“上海銀行同業(yè)協(xié)會(huì)”。

隨后，《國(guó)際金融報(bào)》記者詢問(wèn)上海銀行同業(yè)公會(huì)方面，公會(huì)相關(guān)人士表示其主要負(fù)責(zé)銀行間的溝通，細(xì)則并不歸他們管。

而實(shí)際上，貸款者翹首以盼的所謂細(xì)則可能只是客戶經(jīng)理的一種說(shuō)辭。

“你這個(gè)關(guān)鍵還是放貸款的，你去銀行問(wèn)。”上海銀保監(jiān)局負(fù)責(zé)接線的人員表示：“銀行說(shuō)等上面政策是在推脫，它能放肯定放給你的。哪個(gè)地方貸款就找哪個(gè)地方問(wèn)，找執(zhí)行的問(wèn)。”

“政策只是大范圍的，具體落實(shí)執(zhí)行各家銀行不一樣。再說(shuō)現(xiàn)在貸款政策收的很緊，各家銀行肯定謹(jǐn)慎。你去找小銀行問(wèn)一下，說(shuō)不定房貸會(huì)沒有那么緊。”該接線人員表示。

某國(guó)有大行客戶經(jīng)理對(duì)記者坦言，“等細(xì)則就是客戶經(jīng)理很敷衍的說(shuō)法，現(xiàn)在總則已經(jīng)出來(lái)，條條框框規(guī)定得很死。你上交材料的時(shí)候肯定要交離婚證的，那么三年內(nèi)離婚就跟紅線一樣。”

記者獲悉，在“圍堵”違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸、嚴(yán)格落實(shí)房貸集中度管理的背景下，滬上不少銀行放款額度本就很緊張，甚至已有銀行停止房貸申請(qǐng)。有城商行的客戶經(jīng)理對(duì)記者表示“現(xiàn)在是監(jiān)管查的最嚴(yán)的時(shí)候，已有銀行被查出經(jīng)營(yíng)貸流入樓市被要求抽貸了，別的銀行看著也不敢冒風(fēng)險(xiǎn)。而且現(xiàn)在額度很緊張，我放別的更好的貸款不香嗎？”

能否盼來(lái)曙光

“他們輕飄飄的一句話，改變的就是我們的一生。”第七次從區(qū)房地產(chǎn)交易中心走出來(lái)時(shí)，古月感到很絕望，按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算，她已被列入限購(gòu)群體。

兩個(gè)月來(lái)，她睜眼就是想著一家人未來(lái)該住哪兒，而由于房子沒定下來(lái)，今年小升初的女兒錯(cuò)過(guò)了進(jìn)入心儀學(xué)校的機(jī)會(huì)，工作也因自己到處奔波受影響。

在古月的微信群里，躺著一堆在嚴(yán)政打擊假結(jié)婚下被誤傷的真離婚夫婦，有時(shí)覺得充滿希望，大部分時(shí)候覺得無(wú)望。他們尋求渠道反映自己的特殊情況，并樂(lè)意證明自己絕無(wú)炒房之嫌，但并無(wú)回應(yīng)。

記者了解到，雖然全國(guó)各地均有打擊假離婚炒房的政策，但上海的政策相對(duì)更嚴(yán)。“國(guó)內(nèi)有部分城市在這方面的規(guī)定是，離異2年內(nèi)要追溯過(guò)去家庭所有房產(chǎn)，而上海升級(jí)為3年，政策嚴(yán)厲性更強(qiáng)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，上海房地產(chǎn)新一輪調(diào)控后，關(guān)于“政策誤傷”的討論也開始增多，尤其是集中在三個(gè)問(wèn)題上：真假離婚的限購(gòu)、信貸政策收緊下遲遲不放款、稅費(fèi)成本增加等問(wèn)題。而且此類問(wèn)題也引起了部分合同違約情況，甚至引起了很多民生問(wèn)題，也說(shuō)明部分政策亟需繼續(xù)調(diào)研、亟需細(xì)化的迫切性。

比如信貸受阻的問(wèn)題，除了真離婚人士置換需求受阻外，對(duì)于已經(jīng)網(wǎng)簽的人來(lái)說(shuō)，在途交易受到巨大影響，下家處于被動(dòng)狀態(tài)，簽訂合同面臨巨額違約風(fēng)險(xiǎn)。

“一刀切的做法也確實(shí)需要不斷去研究，畢竟對(duì)購(gòu)房者是有誤傷的。從實(shí)際過(guò)程看，這也說(shuō)明購(gòu)房需求更加復(fù)雜化，也需要地方監(jiān)管部門把政策做細(xì)，適當(dāng)時(shí)候也要對(duì)政策做系統(tǒng)的評(píng)估。”嚴(yán)躍進(jìn)建議。

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