（原標題：北京樓市再出大招！政府監(jiān)管、社會監(jiān)督，擬強化商品房預售資金監(jiān)管）

2月22日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委、北京市住房資金管理中心、人民銀行北京市分行、國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市高級人民法院等部門對《北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法》、《關于加強本市商品房預售資金使用管理的通知》進行了修訂，起草了《〈北京市商品房預售資金監(jiān)督管理辦法（2023年修訂版）〉征求意見稿》（下稱《辦法》），并向社會公開征求意見。

本次《辦法》的重要調(diào)整在于監(jiān)管主體的改變?！掇k法》將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專款專用”調(diào)整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、?？顚Ｓ谩⒑硕ㄖС?、違規(guī)追責”。

《辦法》還創(chuàng)新采取施工總承包單位根據(jù)工程造價提出重點監(jiān)管額度及各節(jié)點用款額度后，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門綜合項目交付使用條件及開發(fā)企業(yè)風險情況等因素核定。

受訪專家認為，《辦法》強化了屬地住建部門對預售資金用款的審核職責。北京市強化預售資金監(jiān)管，將有助于防范項目風險，穩(wěn)定購房者預期，對市場信心提振或?qū)⑵鸬椒e極作用，未來預計將有更多城市跟進。

監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府

新《辦法》共分為總則、一般規(guī)定、預售資金收存與支取、監(jiān)督管理四部分。新《辦法》主要作了五方面重要調(diào)整：

一是將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、專款專用”調(diào)整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、?？顚Ｓ?、核定支出、違規(guī)追責”。

二是引入北京市住房資金管理中心（下稱資金中心）作為具體監(jiān)管業(yè)務承擔部門，發(fā)揮其獨立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢，強化對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，確保對預售資金監(jiān)管新的要求落實到位。

三是在確定監(jiān)管額度的工作中，創(chuàng)新采取施工總承包單位根據(jù)工程造價提出重點監(jiān)管額度及各節(jié)點用款額度后，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門綜合項目交付使用條件及開發(fā)企業(yè)風險情況等因素核定。更好保障重點監(jiān)管額度資金，能覆蓋項目建安成本，防范項目資金風險。

四是完善社會多方監(jiān)督機制，特別是要求購房人應將所支付的購房款存入市住房城鄉(xiāng)建設委、資金中心門戶網(wǎng)站公示的項目預售資金監(jiān)管賬戶，并及時查看、比對監(jiān)管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監(jiān)管賬戶。

五是對原《辦法》中不合理、不適應行業(yè)發(fā)展新形勢的相關規(guī)定一并進行了優(yōu)化。

購房人可查詢項目重點監(jiān)管額度內(nèi)資金余額

在商品房預售資金的監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府的同時，《辦法》也對各項重點監(jiān)管額度及各節(jié)點用款額度的確定、房款統(tǒng)一歸集、預算資金支取要求作出詳細規(guī)定。

對于重點監(jiān)管額度，《辦法》規(guī)定，應與預售方案中明確、預售合同中約定的交付標準相適應。資金中心對重點監(jiān)管額度內(nèi)的資金進行重點監(jiān)管，項目股東、集團公司不得以任何名義抽調(diào)重點監(jiān)管額度內(nèi)資金。

對于節(jié)點用款額度，《辦法》規(guī)定，項目用款計劃按照地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、首次登記完成四個環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點。開發(fā)企業(yè)應結合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節(jié)點的用款額度。

在房款統(tǒng)一歸集方面，《辦法》規(guī)定，購房人支付的定金、首付款、按揭貸款、分期購房款和其他形式的購房款等預售資金，應全部直接存入監(jiān)管賬戶，由資金中心按開發(fā)企業(yè)、預售證項目、樓棟、房號、購房人、資金種類、金額等進行標識。預售資金進入監(jiān)管賬戶后，應首先用于歸集重點監(jiān)管額度資金。

《辦法》明確，購房人可通過資金中心網(wǎng)站等查詢本人入賬信息和項目重點監(jiān)管額度內(nèi)資金余額。

在預算資金支取要求方面，《辦法》規(guī)定，重點監(jiān)管額度內(nèi)資金未能覆蓋后續(xù)建設費用時，開發(fā)企業(yè)不得使用重點監(jiān)管額度內(nèi)資金支付建設費用；重點監(jiān)管額度內(nèi)資金可覆蓋后續(xù)建設費用時，開發(fā)企業(yè)可按照用款計劃、資金使用節(jié)點申請支取重點監(jiān)管額度內(nèi)資金，但應確保支取后，剩余資金仍可覆蓋后續(xù)建設費用。

《辦法》規(guī)定，支取重點監(jiān)管額度內(nèi)資金時，由開發(fā)企業(yè)按規(guī)定向資金中心提出申請，資金中心現(xiàn)場踏勘后，提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設部門審核同意后由資金中心支付。承辦銀行可配合資金中心進行現(xiàn)場踏勘。

未來或有更多城市跟進強化預售資金監(jiān)管

但近年來，隨著房地產(chǎn)市場供求關系的重大變化，預售資金監(jiān)管工作也面臨著新形勢、新問題。住房城鄉(xiāng)建設部在多次會議上強調(diào)要加強預售資金監(jiān)管，并會同人民銀行、原銀保監(jiān)會發(fā)布《關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》。同時，最高法、住建部、人民銀行發(fā)布《關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》。

對于本次商品房預售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行改為政府，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者說，《辦法》強化了屬地住建部門對預售資金的監(jiān)管責任，明確屬地住建部門對預售資金用款的審核職責。同時引入了資金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務承擔部門，發(fā)揮其獨立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢，強化對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，確保對預售資金監(jiān)管新的要求落實到位。

“銀行監(jiān)管模式下，確實很難避免資金被挪用。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，預售資金監(jiān)管的公共屬性突出，監(jiān)管是否嚴格，直接關系到房子能否順利交付，保障小業(yè)主的權益。

陳文靜認為，北京市此次修訂《辦法》，是落實12月21日住建部部長倪虹在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議中“保交樓落實屬地責任，加強預售資金監(jiān)管”的要求，北京強化預售資金監(jiān)管，將有助于防范項目風險，穩(wěn)定購房者預期，對市場信心提振或?qū)⑵鸬椒e極作用，未來預計將有更多城市跟進。

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