（原標題：“以價換量”帶動北廣二手房回暖 11月一線城市新房成交略降）

“咱們社區(qū)11月成交13套也不算多，但年底確實有部分客戶想入手了。”2023年12月4日，北京一位二手房中介向21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

據(jù)該中介提供的數(shù)據(jù)，10月整個社區(qū)共成交4套，11月成交增長了兩倍多。但在貝殼平臺上，該社區(qū)有301套在售房源。

11月北京整體二手房市場也出現(xiàn)積極變化。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，11月二手住宅網(wǎng)簽量超1.25萬套，環(huán)比增長17.8%，同比增加16.7%。但受“認房不認貸”政策效應(yīng)減弱影響，當月北京新房成交下滑超2成。

對此，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅向記者表示，11月北京樓市出現(xiàn)小幅降溫。“認房不認貸”推出之后，北京未繼續(xù)出臺大力度寬松政策，市場需求短期拉升后又恢復(fù)常態(tài)。

除北京之外，其余三個一線城市11月樓市表現(xiàn)各異。綜合機構(gòu)數(shù)據(jù)，當月上海和深圳新房成交有所回暖，廣州新房成交下滑明顯，廣州和深圳的二手房成交有所回升。但整體來看，據(jù)中指數(shù)據(jù)，11月一線城市商品住宅銷售規(guī)模環(huán)比下降3.6%，同比下降15.8%，購房者入市情緒仍不高。

一線城市是重要的樓市風向標，中指研究院分析師孟新增向記者表示，在廣深政策帶動、臨近年末房企加快推盤節(jié)奏及加大營銷力度帶動下，預(yù)計12月一線城市商品住宅銷售面積環(huán)比有望改善。但從全國來看，目前僅部分核心城市市場保持一定活躍度，多數(shù)城市市場仍面臨著調(diào)整的壓力，市場恢復(fù)仍需要時間。

北京二手房升溫新房降溫

“11月有4-5個人來我家看房，比10月稍多，但也沒幾個。”正在出售自家房屋的常凌(化名)向記者表示。他將北京豐臺的一套大三居出售已有四五個月，掛牌價格1050萬元，看房的人并不多。

在11月來看房的人中，有位購房者出價850萬元，并直言實在賣不出去或者著急用錢可以考慮賣給他。為篩選掉部分“撿漏”心態(tài)的購房者，12月4日常凌將掛牌價上調(diào)至1100萬元。他已經(jīng)做好賣房周期較長的準備。

在貝殼平臺上，常凌的小區(qū)有81套房源在售，10月小區(qū)參考均價近7.14萬元/平方米。但在11月成交的4套房源中，有2套成交價在6.4萬元/平方米左右。

在一定程度上，這是北京二手房市場的真實寫照。據(jù)郭毅了解，年底漸近，部分二手房業(yè)主著急將手中的舊房子變現(xiàn)，用以支付新購房源的首付。由此，一些在售二手房價格明顯下降，對購房需求起到一定帶動作用。

郭毅進一步指出，從掛牌到成交，二手房交易成交周期偏長。9月北京執(zhí)行“認房不認貸”，政策在二手房市場的效果不及新房市場明顯，但政策在二手房市場形成長尾效應(yīng)，延續(xù)至11月。

在這兩個因素的共同作用下，北京二手房成交量穩(wěn)中有增。據(jù)北京住建委數(shù)據(jù)，11月北京二手住宅網(wǎng)簽量為12545套，環(huán)比增長17.8%，同比增加16.7%。

與二手房市場不同，11月北京新房市場熱度有所回落。據(jù)天朗數(shù)據(jù)，11月北京新房成交3407套，環(huán)比下降20.8%，同比下降8.2%。在此之前，7-10月北京新房成交量分別為3827套、3096套、4212套和4301套。

郭毅分析稱，在9月1日“認房不認貸”新政帶動下，9-10月北京新房成交量增加2000余套，政策對市場短期拉升效果明顯，但11月政策效應(yīng)減弱，新房成交逐漸向政策推出前回歸。

房價是市場表現(xiàn)的又一側(cè)面。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，10月北京新房、二手房價格雙雙由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比降幅分別為0.4%和1.1%，二手房價格下跌更為明顯。到11月，中指數(shù)據(jù)顯示，北京新房價格環(huán)比止跌微漲0.06%，二手房價格下降0.48%。

對此，郭毅表示，北京新房均價保持在約6萬元/平方米，價格相對平穩(wěn)，但二手房均價下降比較明顯，從年初的6.5-6.6萬元/平方米，降至11月的5.8-5.9萬元/平方米。

不難發(fā)現(xiàn)，11月北京二手房成交量的上漲，不乏“以價換量”的推動。

“從目前樓市表現(xiàn)看，進入11月，北京市場出現(xiàn)了小幅度降溫的局面。”郭毅表示，再加上“認房不認貸”之后，北京并未繼續(xù)出臺大力度寬松政策，所以市場成交在短期拉升后又回歸常態(tài)。在她看來，12月北京市場可能還將保持低位運行狀態(tài)。

一線新房成交略有回落

與北京有所區(qū)別，廣州支持樓市的政策更豐富，也更連續(xù)。

8月30日，廣州在一線城市中率先推出“認房不認貸”；緊接著，據(jù)9月9日《廣州日報》報道，廣州二套房首付最低可降至30%，廣州成為首個下調(diào)二套房首付比例的一線城市；9月20日，廣州發(fā)布樓市新政，番禺、花都、黃埔等區(qū)域不再限購，增值稅免征年限由5年縮減至2年，非本地戶籍家庭在限購區(qū)域購房社保年限從5年縮短至2年；11月14日，廣州再發(fā)文降低公積金貸首付比例，首套房首付低至20%，二套房首付比例低至30%。

但在政策接力下，廣州新房、二手房市場也與北京類似，出現(xiàn)新房成交下跌，二手房熱度回升的分化特征。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月廣州新房網(wǎng)簽4817套，環(huán)比下跌26%，同比上升20%。二手房交易實現(xiàn)“四連漲”，11月成交10182套，環(huán)比增加8.8%，同比增長83.7%。

對此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示，11月廣州新房交易明顯下跌主要受供應(yīng)減少、供給結(jié)構(gòu)偏高價改善盤影響。

一方面，受9-10月開發(fā)商推盤增加和廣州新房去化不及預(yù)期影響，11月廣州新房批售環(huán)、同比分別下降17%和25%；另一方面，2022年以來廣州高價改善盤去化較好，新推地塊以該類型購買力為導(dǎo)向，導(dǎo)致適合剛需和換房需求的產(chǎn)品相對少，但近期來看，改善動力有所減弱，成交前10樓盤中外圍區(qū)域有7個，導(dǎo)致供需錯配，影響了新盤銷售。

二手房市場成交繼續(xù)回升背后的影響因素更復(fù)雜。與北京類似，廣州二手房市場也出現(xiàn)“以價換量”現(xiàn)象。中指數(shù)據(jù)顯示，11月廣州二手房價格環(huán)比下降0.44%，同比下降1.24%。

李宇嘉表示，9月20日廣州幾個外圍區(qū)域退出限購，帶動購買需求回升預(yù)期，以前期投資客為主的業(yè)主借勢掛牌，降價售房意愿較強；此外，廣州接連推出“認房不認貸”、退出限購的重磅政策對市場刺激效果并不顯著，市場情緒走弱，業(yè)主降價掛牌。

除此之外，李宇嘉進一步指出，限購松綁、增值稅免征年限“5改2”，為子女入學提前購房等，促成了二手房年底翹尾小高潮。另外，新房供給量減少、高價改善盤為主的供給結(jié)構(gòu)，以及新房、二手房倒掛情況不明顯，剛需和改善需求多轉(zhuǎn)向二手房。

政策頻次雖然不及廣州，但在一線城市中深圳也有降二套房首付和優(yōu)化普宅標準的政策推出。中指數(shù)據(jù)顯示，11月深圳新房成交2773套，環(huán)、同比分別增加4.5%和6.5%；二手房成交3133套，環(huán)、同比分別增加12.9%和44.5%。11月深圳市場有所好轉(zhuǎn)，二手房成交增幅明顯高于新房。

對此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向記者表示，在“認房不認貸”政策的持續(xù)發(fā)酵下，深圳二手房掛牌量增多，為購房者提供了較為廣泛的選擇，加之購房首付款門檻降低，一定程度上加速了二手房的成交。

近期上海并未出臺大力度支持政策，但11月上海新房成交也有所回暖。中指數(shù)據(jù)顯示，11月上海新房成交套數(shù)和成交面積分別為10234套和103.2萬平方米，環(huán)比分別增加20.3%、14.6%。

“上海新房成交明顯增加或與11月推新力度持續(xù)居高有關(guān)，在部分優(yōu)質(zhì)盤火熱認購的拉動下，市場整體成交仍相對可觀。”關(guān)榮雪表示。

縱觀一線城市11月市場，孟新增表示，11月一線城市商品住宅銷售規(guī)模環(huán)比下降3.6%，同比下降15.8%，同比降幅較上月擴大。

究其原因，孟新增認為，一方面，“認房不認貸”等政策優(yōu)化對新房帶動效果的持續(xù)性不足，而11月下旬深圳降二套首付和優(yōu)化普宅標準的政策顯效尚需時間；另一方面，居民收入預(yù)期、房價下跌預(yù)期等未見好轉(zhuǎn)，當前購房者信心仍偏弱，除核心板塊市場保持熱度外，多數(shù)區(qū)域市場仍面臨一定去化壓力。

與全國市場相比，關(guān)榮雪認為，11月一線城市房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)較為穩(wěn)健，尤其是在未出臺更大力度利好政策的背景下，成交仍能出現(xiàn)局部升溫、整體穩(wěn)健的特征，韌性凸顯。近期多部門頻頻發(fā)聲支持房地產(chǎn)，出臺更多房地產(chǎn)政策仍有空間，加之進入12月，房企備戰(zhàn)年終，接下來推新及促銷力度將有所加大，預(yù)計12月成交有望好于11月。

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